文水县人民政府办公室
关于印发文水县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）的通知
文政办发〔2026〕9号
各乡（镇）人民政府，县直有关单位：
新修订的《文水县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
文水县人民政府办公室
2026年4月20日
（此件公开发布）
文水县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）
第一章 总则
第一条 根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中共中央办公厅国务院办公厅关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》和《自然资源部办公厅深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》等文件精神，结合我县实际，制定本办法。
第二条 本办法所称农村集体经营性建设用地，是指第三次全国国土调查确定为建设用地，并在土地利用总体规划、城乡规划（国土空间规划）确定为工业、商业等经营性用途且依法登记的集体土地。
第三条 本办法所称入市，是指土地所有权人将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。
第四条 经集体经营性建设用地入市的土地同国有建设用地享有相同的法律地位。
第二章 入市主体
第五条 农村集体经营性建设用地入市主体为具备所有者身份的农民集体和依法行使所有权的农村集体经济组织。在入市前，土地所属村（组）应完成农村集体经济组织登记赋码程序。入市主体主要有以下三种形式：
（一）村集体经济组织或村民委员会；
（二）村内农村集体经济组织；
（三）乡镇农村集体经济组织或乡镇人民政府。
第六条 入市主体可以委托下列组织作为入市实施主体参与入市：
（一）村集体股份合作社；
（二）土地专营公司；
（三）集体资产管理公司；
（四）其他具有市场法人资格的主体。
第三章 入市的范围和途径
第七条 入市范围包括：土地利用总体规划、城乡规划（国土空间规划）确定为工业、商业等经营性用途并依法登记的存量农村集体经营性建设用地；空闲、废弃和低效利用并经土地整治后重新划分的集体经营性建设用地。
第八条 入市途径包括：
（一）符合条件的存量农村集体经营性建设用地，直接办理入市手续。有地面建筑物的要进行评估作价，地面建筑物由入市主体研究处置。
（二）土地整治后入市。空闲、废弃和低效利用的集体经营性建设用地，依据国土空间规划，经土地整治后，重新划分宗地单元并调整确定产权归属后，按照新的规划条件确定入市范围。未确定规划条件的地块，不得入市交易。
依据山西省自然资源厅、山西省发展和改革委员会、山西省农业农村厅印发的《山西省保障和规范农村一二三产业融合发展用地实施细则》中的相关内容，可在一个村或相邻几个村庄内开展土地综合整治项目。整治后可参照增减挂钩实施入市，并在县自然资源局增减挂系统中报备。
第九条 入市的集体经营性建设用地，必须产权明晰，无权属争议，未被司法机关查封或行政机关限制土地权利。
第四章 入市程序
第十条 农村集体经营性建设用地入市按下列程序进行：
（一）入市准备。入市主体完成拟入市地块宗地勘测定界、土地权属核查，在确保风险可控、社会稳定的前提下，经农村集体经济组织村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表表决同意后，向县农村集体经营性建设用地入市工作专班（以下简称入市工作专班）办公室提出入市意向，县入市工作专班办公室依据实用性村庄规划确定拟入市宗地的规划条件，并会同县发改、水利、生态环境、文旅、林业等相关部门对拟入市地块涉及各类保护区进行核查，并出具核查意见。
（二）价格评估。入市主体聘请土地评估资质单位，依据基准地价对入市地块进行相应年限的地价评估，报县自然资源局备案。
（三）方案编制。入市主体应当根据规划设计条件、产业准入和生态环保政策等要求，制定《农村集体经营性建设用地入市方案》，主要内容包括：土地界址、权属、面积、规划用途、规划条件、产业准入、生态保护要求、地上附着物、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配等内容。同时根据出让或出租相应年限的土地评估价格综合考虑土地市场等情况，确定出让、出租土地的起始价和投标竞买保证金（不低于起始价），招标、拍卖和挂牌出让的，起始价不得低于该宗集体经营性建设用地基准地价；协议出让的，协议出让价不得低于基准地价。
集体土地涉及有原集体经济组织成员承包使用的，由集体经济组织收益部分先行对集体土地承包人进行土地补偿，收回土地承包经营权证，解除承包合同，并在本集体经济组织范围内公示。补偿标准根据《山西省人民政府关于重新公布全省征地区片综合地价的通知》（晋政函〔2026〕12号）规定的区片价格补偿。
（四）上报审批。入市（出让、出租）方案应当经本村集体经济组织村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表表决同意后，形成正式表决材料上报县入市工作专班办公室。县入市工作专班责成有关部门审核拟入市宗地是否履行民主决策程序，是否符合国土空间规划、用途管制、生态保护、产业准入要求、收益分配方案等。县入市工作专班认为方案不符合规划条件或者产业准入、生态环境保护、文物保护等要求的，应当提出修改意见，土地所有权人应当按照县入市工作专班的意见进行修改。入市方案经审核符合入市要求的，县入市工作专班办公室将拟定集体经营性建设用地入市方案报县政府审批，县政府出具入市方案批准意见书。
（五）公开交易。采用公开和协议两种方式出让土地使用权，出让程序参照国土资源部《关于印发＜招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范＞（试行）和＜协议出让国有土地使用权规范＞（试行）的通知》（国土资发〔2006〕114号）文件，由入市主体委托县自然资源局在省自然资源公共资源交易平台网上进行公开交易。
入市成交价不得低于出让底价，出让底价应在评估地价基础上，综合考虑土地市场等情况，由集体土地所有权人通过会议集体决策，以签署方式确定出让底价。
（六）税费征收。依据《山西省财政厅 山西省自然资源厅关于转发财政部 自然资源部农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金相关政策文件的通知》（晋财综〔2023〕57号）文件精神，明确入市主体和受让人应缴纳的入市收益调节金比例和相关税费，确定征收监管机构，做好农村集体经营性建设用地入市收益调节金征收和监管工作。
（七）成交结果公示。土地成交后，在省自然资源交易平台发布交易结果，同步在中国土地市场网公示10天；同时在村集体经济组织事务公示栏中公示10天，接受社会和群众监督。
（八）签订交易合同。入市宗地成交并公示无异议后，由入市主体和竞得人按自然资源部、国家市场监督管理总局下发的《集体经营性建设用地使用权出让合同》示范文本签订合同，并约定双方的权利和义务。
（九）产权登记。竞得人缴清相关集体经营性建设用地入市交易成交价款后，携带出让合同及税费缴纳等证明材料，依法申请办理不动产登记。
第五章 入市方式
第十一条 集体经营性建设用地可按出让、出租等有偿使用方式入市，依法取得的集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、转租、抵押。
第十二条 出让指集体土地所有者将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向集体土地所有者支付土地出让金的行为。
第十三条 出让最高年限参照国有建设用地按下列用途确定：
（一）工业用地50年；
（二）商业、旅游、娱乐用地40年；
（三）公共管理与公共服务用地50年；
（四）保障性租赁住房用地70年。
第十四条 征得入市主体同意，可以采用弹性出让方式出让集体建设用地。产业用地弹性出让，坚持规划确定用途、用途确定供应方式、市场确定供应价格的原则，保障产业用地持续用于产业生产，有力促进全县经济高质量发展。
弹性出让年限原则上不低于10年，不超过产业用地对应的法定最高年限。土地出让金可根据出让年限的评估价作为入市起始价，最终以公开竞标价或协议价作为入市总价。
第十五条 出租是指集体土地所有者将农村集体经营性建设用地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第十六条 出租期限一般不低于5年，但最高不得超过20年。承租人转让承租土地或分租承租土地的，必须经出租人同意。
第十七条 农村集体经济组织可以以长期租赁、先租后让、租让结合等模式进行入市。
第十八条 转让是指土地使用权人将出让土地使用权再转移的行为。应当依照规定办理变更登记。
第十九条 转租是指土地使用权人再将土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向租赁人支付租金的行为。
第二十条 抵押是指土地使用权人以其不转移占有农村集体经营性建设用地土地使用权的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。应当向县自然资源局办理抵押登记手续。
第六章 地类认定
第二十一条 根据《自然资源部办公厅关于以“三调”成果为基础做好建设用地审查报批地类认定的通知》（自然资办函〔2022〕411号）文件精神，在地类追溯方面，如二调地类为耕地且无合法来源，则依据《山西省人民政府办公厅关于调整全省征地统一年产值标准的通知》（晋政办发〔2018〕60号）、《山西省发展和改革委员会 山西省财政厅 山西省自然资源厅关于耕地开垦费征收标准的通知》（晋发改收费发〔2021〕36号）等文件精神，不计出让年限，根据耕地面积，每亩收取2万元开垦费。开垦费单独核算，不列入土地出让金，直接缴纳县财政，用作土地开垦费用。
第七章 收益分配
第二十二条 根据《财政部 自然资源部关于延续实施农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金政策的通知》（财税〔2023〕52号）文件精神，调节金由县财政局会同自然资源局负责组织征收。调节金原则上由农村集体经营性建设用地的出让方、出租方及再转让方缴纳。
第二十三条 以出让方式入市的，出让金价款为入市总价；以出租方式入市的，以租金总额为入市总价。土地增值收益为入市收入扣除取得成本和开发支出后的纯收益。入市主体需按入市土地增值收益的45％缴纳调节金，土地受让方依法依规向税务部门缴纳契税。
转让和转租的，调节金按增值收益的20％征收，由转让和转租方缴纳。
集体收益由村集体经济组织自行制定分配方案，具体分配办法由村集体通过“四议两公开”制定。
第八章 土地使用权终止
第二十四条 土地使用权期满，土地使用者可以和土地所有权人申请续期。需要续期的，按当时政策实施。
第二十五条 有下列情形之一的，农村集体经济组织报经县政府批准，可以收回土地使用权。
（一）土地使用权出让合同规定的使用年限届满不再续期的。地上建筑物、其他附着物依据合同约定处置。
（二）国家、集体公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
（三）土地受让人违法违规使用土地的；
（四）土地双方达成协议收回集体所有土地的。
依照前款第2项规定收回农村集体所有土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。
第九章 服务保障
第二十六条 民主决策。集体经营性建设用地入市动议、方案、授权委托、资金使用、收益分配等事项，应当经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。乡镇人民政府要做好指导和监督。
第二十七条 统一建设用地交易平台。将集体经营性建设用地交易纳入国土资源交易平台，交易规则参照国有土地执行。
第二十八条 建立三方监管协议。在签订入市合同的基础上，本着平等、自愿、诚信、守约的原则，通过签订三方监管协议，明确政府、农村集体经济组织与土地使用权人等各方权利和义务。
第二十九条 纳入用地计划。县政府根据本地区经济社会发展和国土空间规划实施情况，将拟入市土地列入年度供应计划，根据宏观调控、产业发展布局、基础设施建设情况等有序供应，和国有土地一起保障项目用地。
第三十条 建立部门协调制度。集体经营性建设用地入市是一项全新的试点工作，县发改、自然资源、生态环境、财政、农业农村、市场监管、税务等部门要加强协调，创新工作，完善相关制度和办法，做好各项服务保障工作。
第三十一条 加强土地市场监管。县自然资源局要加强对集体经营性建设用地使用行为的监督检查，严肃查处违反国土空间规划和用途管制的行为，严禁擅自改变规划条件使用集体经营性建设用地。
第十章 附则
第三十二条 本办法由文水县自然资源局负责解释。
第三十三条 本办法自发布之日起施行，适用于国家和省、市未正式出台相关集体经营性建设用地入市规范意见前的我县集体经营性建设用地入市管理工作。2023年12月31日文水县人民政府办公室印发的《文水县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》及2024年10月12日文水县人民政府办公室印发的《关于农村集体经营性建设用地入市试点工作有关办法的补充通知》同时废止。
【文字解读】关于印发文水县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）的通知的政策解读
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政策咨询：文水县自然资源局 0358-2349066
